Sıkça Sorulan Sorular — Hizmet Alanlarımız

Bakanlık lisanslı kuruluşlar tarafından yapılan riskli yapı tespit raporu ortalama 5-7 iş günü içinde tamamlanır. Rapor olumlu çıkarsa Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın onayı sonrası yıkım kararı 60 gün içinde resmiyet kazanır. Süreçteki gecikmeler genellikle malik onay oranlarından (2/3 çoğunluk) kaynaklanır.

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı sahipleri için kira yardımı (genelde 18 aya kadar), faiz destekli kredi imkânı ve harç istisnaları sağlanmaktadır. Güncel destek tutarları her yıl Bakanlık tarafından yayımlanır; başvurular tapu kayıt sahibinin TC kimliği üzerinden e-Devlet veya ilgili belediye birimi aracılığıyla yapılır.

6306 sayılı Kanun gereği bina maliklerinin en az 2/3’ü dönüşüme onay verirse karar bağlayıcıdır. Onay vermeyen maliklerin hisseleri Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı değerleme kuruluşunun raporu üzerinden açık artırma ile diğer maliklere veya idareye satılır. Süreç tapu müdürlüğü ve idare nezdinde yürütülür.

Eski bina malikleri arsa payları oranında yeni binada bağımsız bölüm sahibi olur. Genelde yüklenici ile imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde maliklere belirli daire sayısı veya brüt metrekare garantisi verilir. Sözleşmede iskân alma süresi, gecikme cezası ve teslim standartları açıkça belirtilmelidir.

Riskli yapı tespitinden iskân teslimine kadar tipik süre 24-36 aydır. Bu süre malik onay süreçleri, projenin büyüklüğü, ruhsat süreçleri ve iş gücü-malzeme tedariki gibi faktörlere göre değişir. Fortis İnşaat projelerinde teslim takvimi sözleşmede bağlayıcı tarih olarak belirlenir.

İç mimarlık süreci dört temel aşamadan oluşur: konsept geliştirme (kullanıcı analizi, mood board, renk ve malzeme paleti), avan proje (mekân kurgusu, 2D çizimler), uygulama projesi (detaylı yapım çizimleri, ölçü listeleri, ürün spesifikasyonları) ve şantiye yönetimi (uygulamanın denetimi, koordinasyon, kabul testleri).

250 m² altındaki konut projeleri için konseptten uygulama projesine kadar tipik süre 4-6 haftadır. Ticari mekânlar (mağaza, ofis, restoran) için 6-10 hafta aralığı normaldir. Süre revizyon talepleri ve müşteri onay döngülerine göre uzayabilir.

Evet, konsept ve avan proje aşamalarında foto-gerçekçi 3D render üretiyoruz. Genelde her mekân için 2-3 farklı açıdan görsel sunulur. Karar verilmesi zor mekânlar için sanal tur (360°) çıktısı da talep üzerine üretilebilir.

Mevcut tesisat altyapısı sağlamsa ve mekân kurgusu çalışıyorsa yenileme (refurbishment) %30-40 daha düşük maliyetli olur. Ancak elektrik-sıhhi tesisat değişimi, taşıyıcı olmayan duvar kaldırma veya işlev değişikliği gerekiyorsa sıfırdan tasarım toplam yatırımı uzun vadede koruyandır. İlk yerinde keşif sonrası net karşılaştırma sunarız.

Uygulama projesi aşamasında her yüzey ve detay için referans ürün listesi (BOQ — bill of quantities) hazırlanır. Müşteri tercihine göre referans markalardan örnek (numune) gösterilir; onay sonrası tedarik başlar. Tüm malzemelerin TSE, CE veya muadil sertifikaları proje dosyasında arşivlenir.

Mimari tasarım süreci dört aşamada ilerler: ön etüt + ihtiyaç programı, avan proje (yerleşim ve kütle kararları), kesin proje (ruhsat alımına uygun ölçek 1/50), uygulama projesi (statik, mekanik, elektrik proje koordinasyonu ile birlikte detaylı imalat çizimleri). Her aşama sonunda müşteri onayı alınır.

İnşaat ruhsatı için: tapu belgesi, imar durum belgesi, mimari proje (kesin), statik proje, mekanik tesisat projesi, elektrik tesisat projesi, ZAS (zemin araştırma) raporu, jeolojik-jeoteknik etüt raporu, ÇED gerekiyorsa raporu, müellif imza sirküleri ve harç-katılım payı dekontları gerekir. Belediye birimine göre liste genişleyebilir.

Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) uyarınca her yapı bulunduğu bölgenin deprem tehlike sınıfına göre tasarım spektrumu ile çözümlenir. Üç performans hedefi (kullanıma kesintisiz, sınırlı hasar, can güvenliği) ve yapı sınıfına göre statik analiz yöntemi (eşdeğer deprem yükü, mod birleştirme veya zaman tanım alanı) seçilir. Mimari karar süreci statik mühendisle eş zamanlı yürütülür.

Türk Mimarlar ve Mühendisler Odası birim fiyatları (her yıl güncellenir) projenin inşaat alanı (m²) ve yapı sınıfına göre baz fiyat verir. Detaylı 3D, peyzaj, iç mimari, ihale dosyası gibi opsiyonel hizmetler ek kalem olarak fiyatlandırılır. Proje öncesi yazılı teklif sunulur.

Tipik bir sözleşmede her aşama (avan, kesin, uygulama) için 2 büyük revizyon dahildir. Mekân kurgusu değişikliği, kütlede revizyon veya yeni ihtiyaç programı sözleşme kapsamında yeniden tasarım gerektirir. Onaylı aşamadan sonraki revizyonlar ek hizmet olarak ücretlendirilir; bu kalem sözleşmede şeffaf belirtilir.

Anahtar teslim taahhütte yüklenici; kazı, kaba inşaat (beton-çelik), kaplama ve sıva, mekanik ve elektrik tesisat, asansör, doğrama, peyzaj ve iskân alımı dahil tüm imalat sürecini ücret karşılığı tek noktadan yürütür. Genellikle metrekare birim fiyat veya götürü bedel olarak sözleşmeye bağlanır.

İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu (6331) ve Yapı İşlerinde İş Sağlığı ve Güvenliği Yönetmeliği gereği şantiye için sınıflandırılmış İSG uzmanı görevlendirilir, risk analizi yapılır, çalışanlara mesleki eğitim ve KKD sağlanır. Yüksek risk işlerinde (kazı, yüksekte çalışma, vinç operasyonu) ek izin prosedürü uygulanır. Tüm vakalar İSG kayıt sistemine işlenir.

Aylık hak ediş, dönem içinde tamamlanan imalatın metraj ve birim fiyatlarına göre hesaplanır. Yapı denetim firması imalatı tespit eder, müşavir mühendis veya kontrol mühendisi onaylar, idare/işveren ödemeyi tahakkuk ettirir. Geçici kabul ve kesin kabul aşamalarında ek hak ediş kalemleri devreye girer.

Beton numunelerinden silindir test (28 günlük basınç dayanımı), çelik donatıdan çekme testi, agrega elek analizi gibi düzenli kontroller yapı denetim firması koordinasyonunda bağımsız laboratuvarda yürütülür. Sonuçlar standart altıysa ilgili imalat kalemi reddedilir veya güçlendirme planı uygulanır.

Geçici kabul, fiziksel imalat tamamlandığında yüklenici-işveren-yapı denetim katılımıyla yapılan ön teslim toplantısıdır; tespit edilen eksiklikler için süre verilir. Kesin kabul ise eksikliklerin giderilmesi ve genelde 24 aylık garanti süresi sonunda yapılan nihai teslim aşamasıdır. Bu süreçte yüklenici teminat mektubu geri alır.

İskân başvurusu sonrası belediye fen işleri 30 iş günü içinde inceleme yapar. Gecikme nedenleri genelde: tapu-imar uyumsuzluğu, yangın merdiveni eksikliği, asansör periyodik kontrolünün yapılmamış olması veya tesisat son testlerinin tamamlanmamış olmasıdır. Fortis projelerinde iskân başvurusu öncesi tam evrak kontrolü yapılır.